户型V说:掏出3500万,帝都选房为何这么难?

摘要: 秀肌肉,还是秀脂肪?

11-14 13:18 首页 中国房地产评论

位于西三环康庄东路西侧的钓云台府邸。


丨全文共3742字,阅读大约需要6分钟

善变的苏格拉底,曾经给人下过一个定义:无毛双足的动物。不巧的是有一个好事者,把一只鸡拔光了送给他看,问这是不是人?


当时的苏氏,强辩或是羞愧离场,已无从考究,猜想定是羞愧的。生活中,因观察认知与镜像现实的巨大反差,陷入窘境的,都是因为少了一把衡量的标尺。


每一天,所经历的事、遇到的人、表现出的行为,甚至于悬而未决的平行世界,都逃不开两个字:尺度。只是所求的大与小,会因能力而天差地别。


我一个朋友,混迹于金融圈,自诩身价过亿,不喜高调露富,闲时捧一本《唐诗三百首》,自命是个精神的“贵人”。


最近几天,怀揣着3500万,准备选个房子,从西三环看到了东三环,穿越在皇城根文化、西方文化和市井文化之间,已经感觉不到房子的存在。


科技华府、定制豪宅、国府大院,不同的定位,相似的容貌。此刻,换作是苏格拉底来决断,想必也很难分得清,哪个是公鸡,哪个又是人。


在公鸡的自然进化中,会有逆袭的概率发生。


小的时候不被看好,成长中生出七彩羽毛,这个时候主人会觉得,用来打鸣太浪费了,不如戴上冠帽,卖一个好价钱。


北京的地块,长出七彩羽毛的,丰台算是头一个。2012年花乡樊家村土拍,1.65万平的R2类居住用地,溢价率仅1.1,三锤敲定,楼面价9882元。


随后以7.5万楼面价拍得土地的葛洲坝,就在这块地的隔壁。而不久前7月21日拍出的西铁营地块,自持比例54%,最高单价不超8.3万/平,计算后的楼面价已高达8万/平。


长出七彩羽毛的丰台,高兴得有些疯狂。但在东城区人民的眼中,朋友在选房中,听到的一句话,或许透视着本质【内城岂是轻而易举就能被赶上的,首都政务区随时会落下】。


表示不服的丰台,很缺一顶冠帽,来证明其傲视群雄的价值。这顶冠帽,最终是会由葛洲坝、懋源、龙湖、中海、首开或是新入场的联合体中的哪一家来戴上,结果仍难推测。


这其中,葛洲坝、懋源想必是志在必得,前者独立拿地,且地价颇高,想要获取高额的溢价,如果不能成为王冠上的钻,必然会被遗忘。而后者,则先后拿下了两块地。


收入囊中时的楼面价都不高,从成本来看,懋源似乎赢面更大一些。入市已久的懋源·钓云台,与著名的钓鱼台一字之差,可见其对于区域的野心并不小。


坊间传言,葛洲坝拿下的地块,当初懋源也动过心思,无奈资金不足,又不愿意联合分一杯羹,只好作罢。可见,懋源有洁癖,账算的也很精明。


15年入市的懋源·钓云台,单价一度逼近13万/平,如今251㎡的平层户型,单价11万多一点。426㎡的跃层户型,单价8万左右。


以2.71的容积率来计算盈利,采用联排+洋房+高层的排布形式,前期通过高层回笼资金,后期用洋房和联排的高溢价,获取更高的利润,可说是一种利润最大化的选择。


但懋源·钓鱼台的作法是,排布了4栋12—14层的小高层,总户数106,建筑面积5.62万平。户数不多,售卖面积也不大,缺钱的懋源小算盘打在了哪里?


细想想,豪宅和公鸡的生存法则一样。先要长的漂亮,才有长期交配的可行性。接下来嗓子还得嘹亮,要是八点半还叫不醒主人,用来炖汤只是早晚之间。


丰台今后的豪宅主人,有着一张清晰的脸谱,内心有棱有角,外在圆滑老道,出入于丽泽商务区,端坐在总部基地,还有一些拿着手术刀,另一些则勾勒着下一代的互联网爆品。


据说,葛洲坝已经开始圈客,用的什么招数,还不得而知。这对于明牌的懋源,用定制+养房围起的城墙,会有多大的冲击,想必懋源正在暗自揣测。


其实作为消费者,乐于见到房企有危机感,这样才肯把心思花在产品上,而不是投入到要不要做老大的纷争中,整天被公众追着质疑,账面上还有没有现金。


定制+养护不是一个新的模式,顶级奢侈品很早便开始运用。个性+排他性,一旦你拥有,他便不能拥有,只能恨自己手太慢。


奢侈品的打法,运用在房子上,是长久有效,还是一时见效。我的朋友,看完懋源·钓鱼台后,至今还未作出决断。他在顾虑些什么?


       没有价格上的纠结,一定是对产品有不满意的地方。


▲跃层

▲首层


一、空间格局分配与排布


该户型设计思路有较强的主观性和定制化,考虑到三代居住,相较于很多普遍适用性下跃豪宅空间格局分配,此户型更侧重老人的生活体验,凸显花园,注重功能性。


因此在双层奢阔的面积条件下,将面积重点分配在老人房套房、餐厨厅家庭聚会空间、洗衣房等功能空间。


牺牲掉主人房、儿童房的面积,未进行套房衣帽间的设计,影响了居住舒适度。


首层3个卧室,跃层2个卧室(排除保姆房),仅在首层设置1个书房,未设置其他室内娱乐互动空间,降低了家庭成员生活的参与度。


优点?

1、5.2米大面宽餐厅,可容纳12人圆桌。适用于中国家庭家族式就餐习惯及围合感。

2、跃层主仆动线清晰,洗衣房远离老人房,不会影响起居。


缺点?

1、空间布局动静分区不明,动静交汇,相互干扰。主卧与次主卧门对门,私密性差。

2、收纳空间较为零碎,且分布不均。

3、餐厨厅设置在跃层,不符合中国人地面上饮食的习俗,风水上阳明混杂。


二、使用功能与居住舒适度


优点?

1、洗衣工作间与保姆房相通,操作方便,本身空间满足多项功能需求。同时容纳两台大容量洗衣机一台烘干机,整理台,使洗衣间实至名归。

2、赠送花园89.65㎡,户外空间尺度适中,使居者足不出户,就能享受空间园林带来的健康感官。


缺点?

1、中西厨与餐厅的连通性不佳,如妈妈在厨房做饭,孩子在餐厅,达不到充分互动。

2、跃层老人房暗卫,使居者日常起居极为不方便。

3、电梯双向开门,两户共用一个电梯,如不能精准计算两户入电梯错开时间,两户一起上下楼,将使尊贵生活的体验大打折扣。


三、配套及住区环境


1、私属会所设计在地下,整体空间小。游泳池与聚餐厅采用玻璃相隔,且游泳池处于低落差位置,你在游泳,他在用餐区看你,私密性不好。

2、住区总体面积小,园林是层次感设计,而不是视野感设计,但受面积限制,即便做了层次感,但感觉园林很零乱,而且感觉很小,几乎没有散步空间。

3、开车前往项目,外部道路双向4车道,周围分布着老旧小区,人口密度相对大,出行高峰时期,可能会有拥堵。且因为老旧小区不容易拆迁,难免杂乱。


有一个词语叫事与愿违,懋源原本奉行的是回归家庭,参与生活的理念,虽进行了外部装饰及厨卫配置的高投入,却在空间的真用心和高产出上表现不足。


首层设计成下跃户型,原本是为了规避首层溢价率低的问题,想要打造成为类别墅的产品,却在将近500㎡的空间里,仅仅是增加了卧室的数量,并在入户方式上缺乏墅质感受。


设想一下,如果将北侧消防出口改为入户门,处于在风水山的巽位,而且近乎私享北侧的园林景观。跃层餐厅布置,生活动线不明,客人从首层客厅经楼梯到跃层就餐,极不方便。


入户电梯直对入户门,风水上犯开口杀。房屋正宫位置设置楼梯,正宫缺漏,就如同人的心脏出了问题。如不讲风水,从生活动线来看,仅一日三餐就要上下楼六次,很不舒服。


懋源·钓云台主推平层户型,上下跃产品虽然仅有8套,但8万单价相较于平层11万的单价,显然高投入没有产出高的溢价,根源是在产品设计没有真的用心。


如果户型设计以100分计算,75分考核合理性,20分考量人性化,5分属于个性提升。那么,懋源·钓云台的下跃产品,设计师为了拿个性的5分,牺牲掉了户型的合理性。


户型的面积增大之后,真正考验设计师的是,如何更加有效的浪费面积,来营造生活的尺度和定制化的出彩。样板间是一场秀,但居住者的生活不是。先做好75分,再谈长尾。


懋源·钓云台产品及生活配套上的遗憾,用养房来补救,是不是就能历久弥新呢?朋友金融背景里的精打细算,用在选房上,也是直接切入了要害。


LV的包,属于小体量的奢侈品,一般养护的费用为300—500元,如果是修补、翻新、改色则最高可达千元。通常清洗保养占到六成,维修占四成。一年费用至少5千。


房子作为大体量的奢侈品,组成的部件更细碎,如果分养护的主次,外墙和基础设施排第一,保住颜值才能上阵PK。其次是园林花木、景观栈桥,左右着精神的愉悦。


懋源开出一张200万的养护服务单,不是每季度,而是每年,全部用在公共部位的维修、维护与保养。而高大上的复合型幕墙外墙,则不在保养的项目中。


时间久了,真的不知道彩釉玻璃、陶土面砖、金属饰面、定制化纹饰,会不会褪色,会不会剥落。要想不成为一个自暴自弃的老妇人,背后保养的花费想必不菲。


站在1公里外的首经贸,抬头望能看到4栋小高层上飞扬的屋檐,在屋檐的南侧,是大面积的三层板楼,红色的外墙,老旧中抹不去时代的鲜明印记。


今天,对于印记的表述,换了一个很包容性的词语,叫做个性。所谓个性,源于对生活的独特领域后由此而生出的特异的行为姿态。


个性是尺度的核心,具有相似性和普遍性,在特定的环境中被视为天经地义,换一个环境就是匪夷所思。有着另类之称的当代哲学家维特根斯坦,因巨额财产妨碍哲学思考便放弃。


他们的当代信徒,有一个响亮的名字叫中产或是新中产,对传统的尺度不以为然,自己心中有着独特的标高。相比人云亦云,他们更乐于自己掌控命运。


在众多的建筑、户型仿佛一个模子成型的时代,懋源用定制来迎合个性,不过从生活的进深和面宽来看,离个性的极致与尺度的极致,还有一些距离。


其实,要想破解选房困惑,需要开发商切记的是:中产或是新中产的个性,有一个普适的标准,合理、美好、杰出的尺度。落到豪宅产品上,是先要做好85分,再去秀肌肉。


从目标到好的结果,一旦路径错了,再高昂的投入也没有用。懋源夏家胡同这张底牌,能不能争夺为丰台戴上一顶价值的冠帽,市场上的聪明人自然会用脚投票。


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