如果在这些发达国家二线城市买了房,赚大了

摘要: 我们仅有1.3亿分之一的机率上胡润的中国富豪榜的前十,但还是要开动脑经让自己实现财务自由。

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胡润在一个月前发布了《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》,将去年最赚钱的房地产城市做了个排名,如果你眼光独到,投资了这些城市,今年你就赚了。我们从这份榜单中提炼出几个要点,供你参考:

 

  • 欧美发达国家二线城市成高回报率主力,超级都市发挥稳定

  • 美国仍是投资回报最佳目的地,榜单50名占15席

  • 去年至今,加拿大房产最赚钱,多伦多冠绝全球

  • 房价仍是投资回报主力军,但汇率影响重大,首尔凭此挤进前三甲

 

胡润最近有点火,出了个《中国百富榜2017》。许家印超过了马云马化腾,成了中国首富。

 

 

不过,除了做了个离我们挺遥远的中国富豪排行榜,胡润研究院也在不久之前推出了《海外置业投资回报指数》。这个榜比《富豪榜》更有意思,也与我们的更相关。

 

它是我们发现的至今唯一一个融合了投资三大影响因子:房价增长、租金回报、汇率兑人民币变化于其回报指数中,较客观地反映了去年6月至今年6月,投资回报最高的城市排行榜。回报率计算方式如下:

 

投资回报指数 = 房价年增长率 + 租金回报率+ 当地货币兑人民币汇率变化

 

胡润将回报指数解读为投资者的机会成本,即假设某城市房产的投资回报指数为20%,那么对于1年前没有在该城市买房的投资者而言,机会成本就是20%。

 

上榜的18个国家中,美国以15个城市的体量占据国家入榜首位,其次是德国(5),澳大利亚、加拿大和英国各有4个,新西兰、日本、西班牙等各2个。

 

从整个胡润投资回报指数排行榜来看,以国际二线城市为主。所以如果你在这些二线城市买了房,就赚大了。

 

先把总图放上来给大家参考参考,你在这些回报指数高的城市投资了吗:



(总榜,制图:小五)

1房价涨幅仍主导,货币升值成亮点

 

投资回报率仍主要受房价增长影响,怎么说?房价增长最快的15名,投资回报率都未少于15%。

 

这个数值非常可观,全国这十年来的平均通胀率约为6.62%,而减掉通胀,每年能有10%以上的年化收益率。巴菲特的年化收益率保持了20.5%,所以说,如果买了前15名的房,而且拥有相对好的指数,全年你在这个房产上的收益就达到了巴菲特的一半,在平均水平以上。

 

所以,房价还是推动投资回报的主因。



(房价前15名榜单,制图:小五

 

租金回报指数最高的城市几乎全部被美国包揽了。我们在之前的文章中曾提到,越一线大城市租金回报率越低,相反租金回报率高的城市主要来自二线。洛杉矶、首尔、芝加哥这类在当地属于一线的城市,其租金回报率能达到这个水平也是非常可观。

 

需要注意的是,租金回报率高的城市也有“出租陷阱”,排名靠前的城市有许多旅游城市,这些地方的出租市场可能呈现季度性变化,一些特定季度的出租行情较好,而其他时候相对冷清。同时,买这些地方房产的也有许多人是出于度假需求,而非投资。



(租金回报率前15名,制图:小五)

 

货币价值的变化也可以说是最难预测的,一般一年内的货币走势上蹿下跳,难以捉摸。但是它却对投资回报率有深远影响,比如首尔的房产能成为这次榜单的第三名,不是因为它房价上涨的猛烈,而是与其高汇率息息相关。

 

 (当地货币兑人民币汇率变化排行,制图:小五

2美国是投资回报最多的国家

 

榜中的五十名便占了15席,30%的霸屏率表示在美国投资还是一笔不错的买卖。美国的城市投资回报率开挂,15座城市整体表现都不错,这也与人民币兑美元从去年6月至今有4%的增长不无关系。

 

来看看具体是哪些城市:


(美国榜,制图:小五

 

根据Zillow数据研究中心的报告,西雅图在中国人海外置业、移民目的地中排名第二,是美国城市中在过去一年中表现最好的城市。今年房价涨幅最猛,而预计明年其房价也将继续上升。

 

奥兰多、迈阿密、亚特兰大和圣地亚哥这类旅游城市在经济向好的情况下,有非常亮眼的表现。其中,奥兰多和迈阿密的投资回报指数都高于20%。

 

但需谨慎的是,拥有旅游属性的城市在经济危机时受到的打击也相应更大。在我们之前一篇有关经济危机十周年的房价变化文章中就有提到,这些没有优势产业的城市,房价下跌得最快。

 

另外,芝加哥、洛杉矶、波特兰和休斯顿在不久前作为“快破产的城市”也被我们写了一笔,但“破产”的危机似乎并不妨碍这些城市作为投资回报率高城入镜榜单。但这也为我们理解这个表格拉了警钟,一些上榜的城市可能存在潜在的财务危机,买房前需要各方面评估。 

3加拿大、大洋洲与欧洲各国的投资回报率表现佳

 

这些发达国家占领了排名的半边江山,总共有26座城市上榜。

 

去年如果你眼光独到,在加拿大投资了不错的资产,那你今年就赚了。与去年相比,多伦多的房价上涨了26.1%,但这也使得各大机构纷纷预警房产泡沫,为了抑制房价上涨过猛,当地政府出台了一系列限制措施。这两个月来,有报道称来自中国的资金正在一点点退出多伦多的市场。

 

但是其他城市如汉密尔顿和维多利亚的房产仍有资金进入。维多利亚的租金回报率在加拿大全部上榜的四个城市中据首位,达到了7%,在50座城市中排名第七,是不错的投资选择。

 

澳大利亚与加拿大齐头并进,也有4座城市上榜,分别是墨尔本、悉尼、堪培拉和布里斯班。不过与加拿大相比,澳大利亚的房价涨幅较小。而它能多数上榜的原因,与货币兑人民币汇率变化有较大关系。去年6月至今,澳大利亚的人民币汇率变化达到了4.1%。与它相比,加币对人民币仅有1.6%的涨幅。

 

大洋洲的另一个国家新西兰也有两座城市上榜,分别是惠灵顿和奥克兰

 

惠灵顿的投资回报指数达到26.3%,排名总榜第二,奥克兰仅有9.2%,排名43。而奥克兰的房价也是发达国家的城市中唯一缩水的,与去年同比跌了0.6%。不过最近有报道指出,奥克兰的房价有很高的升值空间,报道下许多人留言咨询购买方式,这难道是新的一波投资热点?

 

说房价涨幅,新西兰的城市其实涨得不算多,但是得益于新币兑人民币汇率变化的5.6%,新西兰的投资回报指数得以如此高。

 

虽然大都市伦敦没有上榜,欧洲的整体投资回报水平还是相当不错的。其中表现最好的当属爱尔兰。得益于英国退欧的不确定问题,流入爱尔兰的资本增多,房价也就应声而起。

 

德国也有非常强劲的表现,有五座城市上榜。另外,荷兰的阿姆斯特丹葡萄牙的里斯本以及西班牙的巴萨罗那和马德里都有亮眼表现。

 

相比之下,英国的城市回报指数的整体表现不如上述的国家,这也与其货币兑人民币贬值2.9%有关。


(欧洲榜,制图:小五)

4亚洲入榜多为新兴国家,表现不如欧美

 

亚洲上榜的城市有9个,除了日本与韩国的3个,其他皆来自新兴发展中国家。中国的香港作为第五名上榜。


(亚洲榜,制图:小五)

 

韩国首都首尔是所有亚洲国家的城市中,表现最亮眼的。投资回报指数排名第三,房价增长其实不高,为9.3%、租金回报率为8%,最厉害的是汇率,有8.9%。三个因素表现皆不错,投资回报指数自然高。

 

马来西亚的情况也很有趣,就算它的货币汇率为负值,-4.5%,吉隆坡也能排到了30名,这主要得益于其房价增长率。纵观总表的房价增长榜,马来西亚仅次于加拿大和中国香港。

 

近年来,东南亚国家的房产逐渐受到国人青睐,与其低廉的房价、高涨势、方便的签证制度等优惠环境密不可分。

 

相比之下,日本的表现则较差,两座上榜的城市皆在后十名,但作为制度完善、回报稳定的市场,日本房产仍是热点。 

5伦敦东京皆未上榜,超级城市遭冷遇?

 

粗看这个榜单会发现,虽然中国投资客喜爱投资国家一个都没落下,但是一些投资热门的城市却不见踪影。

 

在我们所熟知的超级城市中,伦敦、东京以及新加坡都未能上榜。前十名中,仅香港一席来自世界超级城市。

 

*这个月12日,日本城市研究所刚出炉的全球城市力量指数排名(Global Power City Index)

 

究其原因,主要是这几个城市的房价涨幅不足所导致,而在胡润《房价指数排行》中,这三个城市也不见踪影。

 

但比值本身不表示绝对值,它的多寡跟其基数息息相关。所以如果按房价的绝对值增幅来看,结果可能不同,比如伦敦一套房增值1%可能就比英国上榜第一名曼切斯特还多,但是在比值中,这点并未体现出来。

 

因此,超级城市多数表现不如发达国家的二线城市,但是整体而言表现平稳。

 

我们仅有1.3亿分之一的机率上胡润的中国富豪榜的前十,但还是要开动脑经让自己实现财务自由,让自己的资产价值跑赢通胀甚至稳赚不亏。而要做到这个效果,选择对的地点置业/投资将必不可少。


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